央企“退房令”失靈是執行不力還是監管不嚴

        據媒體報道，去年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據8席，16個(gè)拿地總額超百億的“巨無(wú)霸”項目中，有9家花落“國字頭”企業(yè)。于是，矛頭又指向了2010年國資委拋出的“退房令”。按照“退房令”，78家房地產(chǎn)不是主業(yè)的央企都應當退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企可以繼續從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
        顯然，這是一個(gè)很難實(shí)現、很難達到的目標。實(shí)踐也證明，這道“退房令”失靈了。7年過(guò)去，除少數經(jīng)營(yíng)狀況不佳的央企退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，多數央企并沒(méi)有嚴格執行國資委的“退房令”，這也帶來(lái)了“退房令”還有沒(méi)有執行力的質(zhì)疑。
        為什么“退房令”會(huì )失靈?為什么很多央企沒(méi)有按照國資委的要求去做?到底是“退房令”存在問(wèn)題還是國資委缺乏有效的監管手段。
        筆者認為，“退房令”之所以執行不力，關(guān)鍵在于“退房令”本身有瑕疵、有缺陷，而不是國資委監管能力不強、監管手段缺乏。
        眾所周知，央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火熱、暴利橫行的情況下發(fā)生的，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展的需要。雖然對多數央企來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)不是主業(yè)，但是其所獲得的利益和產(chǎn)生的效益，甚至比主業(yè)還要好。作為企業(yè)，自然不可能輕易放棄。而國資委在極短的時(shí)間內就拋出“退房令”，顯然是為了適應房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的需要，但在一定程度上卻干預了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。
        必須注意的一個(gè)事實(shí)是，“退房令”出臺以后，無(wú)論是國資委還是涉房央企，都想認真執行“退房令”，多家央企提出了轉讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃，且進(jìn)行了公開(kāi)掛牌轉讓?zhuān)寝D讓成功的企業(yè)非常有限。原因就在于資產(chǎn)與負債并不對等，沒(méi)有人愿意接手這些央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。也正是因為轉讓效果不理想，直接影響了其他央企的退出熱情。
        實(shí)際上，自“退房令”問(wèn)世的第一天起，就已經(jīng)注定會(huì )困難重重。首先，央企也是市場(chǎng)主體，也需要依據市場(chǎng)規則辦事。哪些央企應當從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，哪些央企不應當從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要依據市場(chǎng)規則確定。有些央企，雖然目前房地產(chǎn)不是主業(yè)，但房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)做得非常好，可以轉化成主業(yè)。如果強行要求其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是對企業(yè)的過(guò)度干預。
        第二，到底如何退、以怎樣的方式退、如何防止國有資產(chǎn)流失等，當時(shí)并沒(méi)有具體的辦法與措施，這也直接導致后來(lái)的退出不可能到位。
        最后，眼下國企改革的步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要不要保留、如何保留，應當在改革中解決，而不是用行政手段強行干預，使央企放慢了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出步伐，有了后來(lái)拿地和擴大業(yè)務(wù)的沖動(dòng)。
從總體上講，央企“退房令”的執行不力與其先天不足關(guān)系密切。如果國資委強推該政策，可能會(huì )留下很多的隱患。特別是國有資產(chǎn)流失的問(wèn)題，會(huì )成為困擾“退房令”的更大難題。畢竟，央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是大塊頭，動(dòng)輒數億元、數十億元甚至數百億元，稍有不慎，就是巨大的資產(chǎn)流失。在這樣的情況下，放慢退出腳步，將退出融入到國企改革之中，可能更合適、更規范、更有效，也更具針對性。
        這也意味著(zhù)，在接下來(lái)的時(shí)間里，隨著(zhù)國企改革步伐的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出也將成為必然。所不同的是，這樣的退出，不再是行政命令式的退出，而是有序退出、市場(chǎng)化退出、規范化退出。
        從形式上來(lái)看，可以通過(guò)企業(yè)兼并、資產(chǎn)置換、市場(chǎng)并購、股權轉讓、資產(chǎn)出讓等多種方式進(jìn)行。兼并和資產(chǎn)置換，主要是在央企之間進(jìn)行，即通過(guò)行政劃撥和置換的方式，將非主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃轉或置換到主業(yè)央企的名下，而主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，則將其他非主業(yè)的業(yè)務(wù)劃轉或置換給有房地產(chǎn)劃轉業(yè)務(wù)的企業(yè)。市場(chǎng)并購、股權轉讓、資產(chǎn)出讓等，則主要通過(guò)市場(chǎng)化方式，按照央企的戰略定位，公開(kāi)轉讓、公開(kāi)掛牌、公開(kāi)出讓?zhuān)嫱顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，專(zhuān)心從事主業(yè)。
        由于國企改革有一套比較完整的程序，因此，通過(guò)改革清理非主業(yè)、經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會(huì )出現國有資產(chǎn)流失、操作不規范、暗箱操作等方面的問(wèn)題，也更有利于其他投資者接盤(pán)。
所以，不需要再對“退房令”有更多的議論和質(zhì)疑。即便要執行“退房令”，也必須與國企改革相協(xié)調，用改革的方式將“退房令”執行到位。更重要的是，國資委也要轉換職能，從管資產(chǎn)轉向管資本，按照市場(chǎng)化手段對央企進(jìn)行監管。