租賃“商改住”難題:如何避免變相房產(chǎn)炒作

春節過(guò)后，深圳的一些地鐵站里，出現了長(cháng)租公寓品牌的大幅廣告。
標榜“住得好一點(diǎn)”的長(cháng)租公寓，在深圳已形成了一種風(fēng)潮。長(cháng)租公寓租賃平臺合屋1月提供的數據顯示，深圳滿(mǎn)足承租功能的公寓類(lèi)物業(yè)至少已達到5萬(wàn)套。
記者在采訪(fǎng)中獲悉，大量的工業(yè)廠(chǎng)房是長(cháng)租公寓的主要房源之一。有從業(yè)者認為，長(cháng)租公寓盤(pán)活了一部分閑置的物業(yè)。
但這一被視為資源重新利用的業(yè)態(tài)遭遇了政策“嚴管”。不久前，寶安區發(fā)布《堅決整治廠(chǎng)房改公寓等違法行為分類(lèi)處置工作細則》，幾乎叫停了區內的廠(chǎng)房改公寓行為。
另一方面，廣東省不久前發(fā)文鼓勵培育租賃市場(chǎng)，明確允許“商改住”，這一政策又將如何在深圳落地?
各界呼喚長(cháng)租公寓規范出臺
日前，廣東正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。
其中提出，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后水電氣價(jià)格按照居民標準執行。
對于廣東的長(cháng)租公寓從業(yè)者而言，這無(wú)疑是重大利好。
但上個(gè)月，深圳寶安區的一份《堅決整治廠(chǎng)房改公寓等違法行為分類(lèi)工作細則》，提出對廠(chǎng)房改建為公寓、酒店等功能的，分類(lèi)進(jìn)行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時(shí)期，寶安清拆了1500平米的“廠(chǎng)房改公寓”。
寶安區緊鄰南山區，位處科技園、后?？偛炕氐劝最I(lǐng)聚集地的輻射范圍，地鐵通達，加之擁有大量廠(chǎng)房空間，寶安由此成為深圳長(cháng)租公寓發(fā)展的重點(diǎn)區域之一。一位業(yè)內人士不久前向記者透露，寶安西鄉片區仍有大量的長(cháng)租公寓房源儲備。
但在近乎“一刀切”的整治措施下，有長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)者對記者表示：陷入了“提心吊膽”的狀態(tài)，擔心其他區是否會(huì )跟進(jìn)，有投資意向的人也轉為了觀(guān)望狀態(tài)。
深圳長(cháng)租公寓租賃平臺合屋創(chuàng )始人羅鳳鳴告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，任何一個(gè)新生行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，政府的監管都是必要的，希望采取的方式是出臺規范條例，對行業(yè)起引導作用。
在不久前召開(kāi)的深圳兩會(huì )上，數十名人大代表也提出，就廠(chǎng)房改公寓的現狀，深圳可利用特區立法權，出臺完善相關(guān)法規規章，確保工業(yè)廠(chǎng)房改變用途后安全合法。
而廣東省級層面出臺的鼓勵住房租賃文件，則被視作是一種積極信號。羅鳳鳴表示，這將對深圳產(chǎn)生正面影響。長(cháng)期來(lái)看，仍然應該對深圳長(cháng)租公寓的發(fā)展前景持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，畢竟市場(chǎng)潮流不可阻擋。
平衡產(chǎn)業(yè)與居住用地
長(cháng)租公寓房源遭遇“嚴管”的背后，除了質(zhì)量控制、消防安全等因素的考量之外，還折射出深圳在土地資源稀缺的背景下對待產(chǎn)業(yè)用地的態(tài)度。
值得注意的是，寶安在上述工作細則中提出，發(fā)揮區屬四大國企的職能優(yōu)勢，采用購買(mǎi)、租賃等方式整合工業(yè)廠(chǎng)房資源，升級改造為新型產(chǎn)業(yè)用房，打造老舊工業(yè)園區轉型和廠(chǎng)房改造的樣板工程、示范工程。
今年的深圳兩會(huì )上，深圳政協(xié)委員、寶安區副區長(cháng)梁敏華提出，委員們統計了近幾年的舊改項目和將要開(kāi)工的項目，發(fā)現多數是“工改商”或“工改住”，仍然作為工業(yè)用地的比例非常之少。舊改之后，產(chǎn)業(yè)空間反而縮小了。
梁敏華建議，就像劃定生態(tài)控制線(xiàn)一樣，深圳也應該劃定工業(yè)控制線(xiàn)，保證先進(jìn)制造企業(yè)的用地需求。
事實(shí)上，在此番整治廠(chǎng)房改公寓之前，制造業(yè)大區寶安已經(jīng)率先劃定了舊改工業(yè)控制紅線(xiàn)。2016年7月，寶安公布《工業(yè)控制線(xiàn)管理辦法(試行)》，劃定區內工業(yè)用地控制線(xiàn)總規模為70平方公里，紅線(xiàn)內嚴格限制工業(yè)用地轉換為非工業(yè)功能。
最近一兩年，在深圳產(chǎn)業(yè)結構快速三產(chǎn)化、部分制造業(yè)遷出的過(guò)程中，市政府發(fā)展研究中心主任吳思康也曾告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，研究中心一直在呼吁深圳給制造業(yè)留出土地空間。
去年3月，深圳發(fā)布《關(guān)于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》，其中提到，確保全市中長(cháng)期內工業(yè)用地總規模不低于270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%。
此后，在深圳供給側結構性改革方案及其他文件中，加快工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級等說(shuō)法也屢屢出現。
隨著(zhù)近兩年長(cháng)租公寓的蓬勃興起，突顯出一個(gè)問(wèn)題：如何在有限空間內平衡產(chǎn)業(yè)用地和居住用地的供應?
簡(jiǎn)單地算經(jīng)濟賬，廠(chǎng)房改造成公寓，短期內能帶來(lái)更可觀(guān)的租金。但吳思康告訴記者，深圳作為國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新中心，必須為高端制造保有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。寶安區政府的做法是基于長(cháng)遠考慮，有其可取之處。
他同時(shí)指出，除了廠(chǎng)房之外，寶安本身有大量的城中村農民房，長(cháng)租公寓的發(fā)展應該與老舊城區的改造統籌結合，通過(guò)城市更新項目來(lái)實(shí)現。還需要從制度上規范管理，確保是長(cháng)租，而不能變相成為新的房地產(chǎn)炒作項目。